Loạn mệnh liệu tồn kho bất động sản

Loạn số mệnh liệu tồn kho bất động sản

Thị trường học TP HCM có nhiều số liệu đầu hàng tồn kho khác nhau như một ma trận. Ảnh: Vũ Lê.

Lượng hàng tồn kho căn hộ được nhiều đơn chiếc vị công bố, tuy nhiên, mệnh liệu chẳng những không trùng khớp mà còn có độ vênh váo lớn. Giới chuyên gia lo ngại, loạn số phận liệu sẽ khiến thị trường học bất động sản bị đánh phải chi sai lệch.Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, TP HCM; Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có trạng thái vượt qua tình trạng thừa cung.Trước đó, tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu 2012 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, diễn ra sáng 28/9, ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng TP HCM và Hà Nội mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán.Trong khi đó, theo bẩm của Bộ Xây dựng, quy hàng tồn kho cả nước hiện giờ có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê.Lý áp giải về việc có nhiều số mệnh liệu đầu hàng tồn kho căn hộ, Phó giám đốc bộ phận tham mưu đầu tư Công ty CBRE, Nguyễn Nguyên Thái cho rằng sự khác biệt là do ý kiến và mục mục tiêu thống kê không giống nhau.Theo ông Thái, với các neo người vị phân phối sản phẩm, quy hàng tồn kho được hiểu là hàng phục đã công bố chào bán nhưng chưa có người mua. Tuy nhiên, với bộ phận phương kế toán, thống kê, hàng phục hóa đã bán nhưng chưa bít tất toán xong, hàng hóa đang sinh sản nửa chừng cũng xếp vào diện tồn kho. Trong khi đó, với cơ quan quản lý, dự án được cấp phép dù rằng chưa khai triển vẫn được xét là nguồn cung căn hộ trong tương lai.Giải thích với VnExpress.net về cách tính chất hàng tồn kho, một lãnh tôn giáo Bộ Xây dựng cho hay, các sản phẩm đã có giao thiệp thì Bộ không tính là quy hàng tồn. Trường hợp chủ đầu tư đã xây xong và đề án hoàn trả thiện nhưng chưa mở bán vì chưng thị trường trầm lắng thì được bại liệt vào dạng đầu hàng tồn kho. Các dự án xây xong móng đã được giao dịch song chủ đầu tư đói vốn chẳng thể tiếp kiến tục triển khai công trình và bị chậm tiến độ mất 2-3 cũng được xét vào quy hàng tồn.Ông phân tích, bản tính quy hàng tồn là sản phẩm để trong kho. Sản phẩm nhìn chung và bất động sản nói riêng khi đã sinh sản ra phải được luân chuyển. Chủ đầu tư có trạng thái đủ lực để cân đối dòng đồng cân nhưng khi sản phẩm không được bán ra có nghĩa người dân không được thụ hưởng và từng lớp chịu thiệt. "Tiền chủ đầu tư chôn vào đất, không quay được vòng, không biến thành tiền - hàng - tiền, vì chưng vậy bất động sản ở đây chính thị là hàng tồn kho", ông nói.Đồng tình quan điểm trên, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Việt Nam tại Hà Nội đánh giá, số liệu về hàng phục tồn kho hiện là vấn đề gây tranh cãi. Bà nhận định, khi đưa ra cách tính tồn kho phải xét tùy trường hợp cụ thể. Những dự án đã được rót vốn đầu tư hình nên sản phẩm nhưng không bán được hoặc chủ đầu tư không công bố bán đều là hàng tồn kho. Trường hợp dự án chưa hình thành, chủ đầu tư chưa rót vốn thì không được coi là hàng phục tồn."Có những đề án có 1.000 căn hộ, đã cất nóc song chủ đầu tư chỉ tung ra 100 căn thì số phận 900 căn hộ còn lại cũng là đầu hàng tồn kho. Chủ đầu tư tuyên cha bán 10% nhưng đó đồng cân là cách nói của họ, thực chất 900 căn hộ đã được đầu tư hình thành", bà nói.Tổng giám đốc Công ty CP Nhà Hòa Bình, Lê Quốc Duy phân tích, chẳng thể vơ xêu nắm để báo cáo về kết quả quy hàng tồn kho bởi vì làm vậy vô tình đánh giá như sai về bản tính của thị trường bất động sản. Theo ông Duy, nên phân hàng tồn ra thành nhiều loại vì chưng mỗi nhóm cần có hướng xử lý khác nhau. Nợ xấu của danh thiếp nhóm hàng tồn kho này cũng có nhiều mức độ, tùy vào từng trường học hợp mà đưa ra gói giải pháp thích hợp.Ví dụ, hàng chưa bán được mệnh lượng lớn sẽ có chiến lược bán và xả hàng khác với hàng phục tồn dưới 30% tổng số sản phẩm trong dự án. Hay hàng phục chưa bán có vị trí đẹp, diện điển tích vừa phải, thương hiệu mạnh sẽ dễ thanh lý hơn hàng phục ế có tính thanh khoản kém.Ông Duy cho rằng, thời gian phát triển đề án tại Việt Nam rất dài, trung phẩm bình 5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy trong quá đệ trình thực hiện, chủ đầu tư có trạng thái chia ra nhiều thời đoạn để phân bổ vốn cho phù hợp. Doanh nghiệp có thể bán hàng nhiều đợt, thậm chí được phép tất toán khi bàn giao nhà.Lãnh tôn giáo Công ty CP Nhà Hòa Bình nhấn mạnh thêm, thị trường học căn hộ có nhiều mệnh liệu chừng thống kê hàng phục tồn kho là một bất lợi rất lớn. Bởi vì cả doanh nghiệp và khách hàng phục đều bị nhiễu thông báo và mất phương hướng. "Cần có mẫu số mệnh chung để ban bố số liệu đầu hàng tồn kho nhằm tạo sự ổn định, chắc dạ cho các bên tham dự thị trường", ông nói.Theo Công ty Savills Việt Nam sở dĩ thị trường tồn tại nhiều số phận liệu hàng phục tồn kho căn hộ là vì chưng hướng tiếp kiến cận có quá nhiều sự khác biệt. Chỉ cần thống kê vào những thời khắc khác nhau cũng đã tạo ra những con số phận có sự chênh lệch lớn. Savills cho rằng khó khăn hiện nay là Việt Nam chưa có những tiêu chuẩn chung để thi thể định số phận liệu hàng tồn kho bất động sản, đặc biệt là căn hộ. Vì vậy, nếu muốn có một con số phận xác với tình hình thực tế thì cần có sự can thiệp của một cơ quan chủ quản đứng ra làm việc này.Tác giả:Vũ Lê - Hoàng Lan

Bộ Xây dựng quyết thâu buổi 20 nhà đánh vụ tại Hoàng Cầu

Bộ Xây dựng quyết thu hồi 20 nhà công vụ tại Hoàng Cầu

Tại buổi vận hành của Đoàn làm việc Ủy ban Pháp luật với TP.Hà Nội về việc thực hiện Luật Nhà ở ngày 28.8, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, tính đến thời điểm này, Bộ Xây dựng đã thu hồi được khoảng 20 chung cư nhà công vụ Hoàng Cầu (phường Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội) do sử dụng không đúng mục đích ban chung cu vov me tri bán nhà đất biệt thự cầu giấy.

Thông tin này ngay tức khắc đã thu hút sự quan tâm lớn của dư luận vì vụ việc thu hồi số nhà mặt phố công vụ này đã kéo dài nhiều năm nay, thậm chí đã có những lúc tưởng như là “nhiệm vụ bất khả thi”. Khu nhà công vụ Hoàng Cầu (phường Ô Chợ Dừa, Đống Đa, Hà Nội)

Tại sao khó?

Khu nhà công vụ Hoàng Cầu gồm 2 tòa nhà phố (A và B). Mỗi tòa nhà mặt phố 2 đơn nguyên với tổng số 80 căn hộ, được đưa vào thường dùng từ năm 1999, thuộc quyền quản lý của Văn phòng Chính phủ. Từ ngày 31.12.2013, Thủ tướng Chính phủ ký quyết định giao kèo cho Cục Quản lý nhà phố và Thị trường nhà đất (QLN&TTBĐS) thuộc Bộ Xây dựng quản lý.

Theo quy định hiện hành, các trưòng hợp cán bộ đã về hưu, chuyển làm việc về các địa phương khác, đã mất hoặc không ở thì phải trả lại nhà mặt phố ở công vụ. Tuy nhiên, theo một chỉ đạo của Cục QLN&TTBĐS việc thực thi này đầy đủ không cô đơn giản. Nguyên nhân thì có nhiều, nhưng theo các chuyên gia, thì chính yếu vẫn là do các quy định của pháp luật trước đây về chuyên ngành này còn thiếu, hoặc chung chung. Nhà công vụ thường có các nằm đẹp, tương đối thuận lợi, nhưng khi giao kèo thì cô đơn vị quản lý nhà ở công vụ chỉ có đồng ý giao nhà mặt phố ở công vụ mà không có giao kèo thuê nhà, không ấn định về việc thuê, giá thuê cụ thể, thời kì hạn thuê nhà!

Ngoài ra, cũng do cả một thời gian dài vừa qua, việc quản lý sử dụng nhà ở công vụ gần như bị lãng quên. Đáng chú ý, nhiều cán bộ dù đã nghỉ hưu nhưng vẫn có được nhà phố công vụ. Có trường hợp đang cho người nhà phố ở nhờ, hoặc không có người ở, hoặc nghiễm nhiên thường dùng sai mục đích. Lý do được đưa ra là khi hấp thu nhà mặt phố công vụ, họ đã phải đầu tư, giá thành khá lớn các trang thiết bị tiện nghi và tu bổ cải tạo cho nhà ở công vụ một thời khắc dài hết lòng tốn kém...

Chính vì vậy, để ra được mong muốn thu hồi 20 căn nhà phố ở công vụ thường dùng sai mục đích tại Hoàng Cầu, bản thân Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng thừa nhận, cá nhân chủ nghĩa ông đã phải chịu khá nhiều sức ép, đơn chiếc từ khiếu nại vượt bậc khắp nơi. Song theo ông, cái yếu của nhà mặt phố công vụ thời khắc qua là quản lý, thực thi chứ không phải yếu về mặt pháp luật, cơ chế. Quy định đã rõ ràng nhưng không được chấp hành nghiêm túc, người được phân nhà công vụ cũng chưa nghiêm túc.

Kiên quyết làm bằng được!

Để thi hành tiêu chuẩn trong việc quản lý, sử dụng nhà công vụ, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 01/2014/TT-BXD do Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam ký ngày 16.1.2014, có hiệu lực thực hiện từ ngày 6.3.2014. Theo đó, với nhà công vụ Hoàng Cầu, Bộ Xây dựng đã triển khai soát soát, phân loại nhà phố ở công vụ thành 4 trường hợp: Cán bộ hiện đang làm việc đúng đối tượng, đủ hoàn cảnh và đang ở nhà công vụ; cán bộ đã nghỉ hưu hiện vẫn đang ở nhà mặt phố công vụ; cán bộ đã nghỉ hưu hoặc đã mất, hiện đang cho người nhà ở nhờ; cán bộ đã nghỉ hưu hoặc đã mất, nhà không có người ở, khóa cửa.

Với trường hợp cán bộ hiện đang làm việc đúng đối tượng, đủ hoàn cảnh và đang ở nhà mặt phố công vụ Hoàng Cầu thì sẽ được cha trí nhà mặt phố ở công vụ mới của Chính phủ tại nhà mặt phố chung cư CT1-CT2 và nhà mặt phố căn hộ CT7 mà Bộ Xây dựng đang được giao quản lý.

Đối với các trường hợp khác, Bộ Xây dựng đang lên kế hoạch và quy trình xử lý cụ thể, cẩn trọng theo ấn định về nhà ở công vụ và hợp lý với thực tế đang quản lý, sử dụng tại khu nhà phố Hoàng Cầu trên nguyên tắc: Khi không còn thuộc đối tượng được thuê nhà mặt phố công vụ thì dứt khoát phải trả nhà.

“Với các trường hợp hiện không ở tại khu nhà Hoàng Cầu, đang sử dụng không đúng mục tiêu thì sẽ phải trả lại nhà mặt phố công vụ để cha nội trí cho các cán bộ khác thuộc đối tượng, có nhu cầu. Bộ Xây dựng có nhiều cách để thu hồi nhà phố công vụ sử dụng không đúng mục đích, và việc này sẽ được rà soát soát, thống kê, phân loại không chỉ trên địa bàn Hà Nội mà sẽ được thực hiện trên diện rộng tại nhiều địa phương, độc đáo là các đô thị lớn có nhiều nhà phố ở công vụ” - Thứ trưởng Nam khẳng định.

Theo Cty TNHH MTV dịch vụ nhà ở và khu đô thị (HUDS - thuộc TCty Đầu tư phát triển nhà và thành phố - HUD), đơn vị quản lý nhà mặt phố công vụ Hoàng Cầu, căn cứ danh sách thu tiền nước do BQL cung cấp thì ngày nay trong số 50% nhà chung cư cán bộ đã về hưu tại khu này, có tới 10 chung cư không có đứa ở với một số lý do... Sau khi nghỉ hưu hẳn nhiên phải trả lại nhà phố công vụ

"Quỹ nhà mặt phố ở công vụ được tạo lập từ hai nguồn là nhà phố ở tiếp quản do thực hiện các chính sách về nhà phố đất trước đây và nhà phố ở do Nhà nước đầu tư thi công dựng. Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi các cơ quan trung ương, địa phương đòi hỏi bẩm về việc quản lý thường dùng quỹ nhà phố ở công vụ mà các cơ quan trung ương và địa phương đang quản lý trên cả nước. Hiện nay, đối với quỹ nhà phố ở công vụ của Chính phủ, ngoài việc nhận giao kèo 80 căn nhà chung cư tại khu nhà ở công vụ Hoàng Cầu từ Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã nhận chuyển giao 24 căn nhà chung cư CT7 từ TP.Hà Nội và mua 76 căn chung cư CT1-CT2 làm nhà mặt phố ở công vụ của Chính phủ và đang triển khai bố trí cho thuê, quản lý làm việc quỹ nhà mặt phố ở công vụ này theo đúng ấn định của luật pháp về nhà ở công vụ hiện hành.

Tuy nhiên, theo Thông tư 01/2014 hướng dẫn quản lý, sử dụng nhà ở công vụ mà Bộ Xây dựng mới ban hành, thì kể từ ngày 6.3.2014, sẽ xử lý khá thẳng tay đối với người không muốn trả nhà ở công vụ. Cụ thể, khi đã có thông báo thu hồi lại nhà, mà người được giao sử dụng nhà phố công vụ không trả lại nhà phố thì cơ quan nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế thu hồi nhà. Việc quản lý, sử dụng, trả lại nhà mặt phố ở công vụ phải theo hướng dẫn này. Khi người được thuê nhà ở công vụ nghỉ hưu thì dĩ nhiên những người này phải trả lại nhà. Nếu người thuê nhà phố ở quá thời khắc thì sẽ có thông báo thu hồi. Nếu gia tộc vẫn tiếp thô tục không trả lại nhà phố thì bị cưỡng chế để thu hồi nhà phố ở công vụ đó" bat dong san hung thinh.

(Cục phó Cục Quản lý nhà mặt phố và thị trường BĐS – Bộ Xây dựng - Vũ Xuân Thiện)

Song Minh

lao động

Mặt phẳng nửa lẻ: Ảm đạm giờ tại, triển vọng tương lai

Theo Báo Đầu tư Bất động sản

Theo CBRE, giá thuê mặt bằng chuyển nhượng lẻ tại Hà Nội quý II giảm 1,9% so với quý trước
Trong khi CBRE đưa ra nhận định, phân khúc giao dịch lẻ Hà Nội sẽ đông đúc hơn do sự xuất hiện của nhiều nhà phố giao dịch lẻ quốc tế, thì Savills lại cho rằng, thị trường này vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi.

Thực tế buồn

Phóng viên Đầu tư Bất động sản bắt đầu một cuộc khảo trung thành nhanh qua nhiều trung tâm thương nghiệp (TTTM) và ghi nhận không khí ảm đạm vẫn đang bao phủ phân khúc này.

TTTM Chợ Mơ, một trong những chợ theo mô hình truyền thống có tuổi thế hệ hàng trăm năm của Hà Nội, sau khi được chuyển đổi đã chẳng thể đi vào hoạt động ban biet thu cau giay gia re ban nha dat mat duong ven ho tay. Hình ảnh chợ mái vòm với hàng trăm gian hàng đủ các chủng loại luôn nhộn nhịp kẻ mua người bán, nay đã được thay bằng khối nhà mặt phố bê tông cao vút, nhưng vắng hoe.

Chợ Cửa Nam cũng một thời đông đúc, nay được chuyển đổi thành siêu thị, rất hiu hắt. Chợ Ô Chợ Dừa đã biến mất đầy đủ và trở thành nhà mặt phố hàng, quán karaoke, toàn bộ gian hàng nội khu đã bị bỏ hoang hoặc cho thuê làm văn phòng, điểm bán ngân hàng...

Tại sảnh lớn tầng 1 Chợ Hàng Da, một số gian hàng thời trang ưu đãi đến 70% vẫn ế khách, những dao động trống lớn được cho thuê hoặc mượn ngắn thời hạn để “triển lãm” hàng giày da. Quầy mua bán rượu, bia vốn là một thế mạnh tại chợ Hàng Da trước đây, nhưng nay rất vắng khách, nhiều gian hàng đã đóng cửa. Khu vực tầng 2 được coi là tấp nập nhất TTTM này, nhưng cũng còn nhiều gian hàng trống. Tại khu vực chợ truyền thống dưới tầng hầm, khu vực hàng ăn, thực phẩm chỉ lèo tèo vài gian hàng.

TTTM Grand Plaza trên đường Trần Duy Hưng (Hà Nội) vẫn đang tạm dừng kinh doanh để tái cơ cấu. TTTM Parkson Thái Hà người tham quan chỉ thưa thớt và chính yếu tới xem là chính. Nằm ngay tại trọng tâm thành phố, TTTM Tràng Tiền sau khi được rót 400 tỷ đồng đầu tư nâng cấp với rất nhiều kỳ vọng, nay chỉ còn là nơi để những người tò mò, khách du lịch tới ngắm nhìn.

Bối cảnh trên hoàn toàn phù hợp với nhận định của Savills khi cho rằng, thị trường mua bán lẻ Hà Nội trong quý II/2014 vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi, phân khối thuê giảm 8% và giá thuê tiếp thô lỗ giảm 10% theo năm.

Xuất hiện thêm nhiều nhà đầu tư quốc tế

Trong khi đó, theo bẩm của CBRE, trong quý II/2014, thị trường mặt bằng mua bán lẻ Hà Nội không có dự án bất động sản mới gia nhập thị trường. Do đó, nguồn cung không đổi ở mức 602.938 m2 diện tích cho thuê thực, bao gồm 20 TTTM, 2 trọng tâm mua sắm tổng hợp và 8 sảnh thương mại.

Giá thuê trung bình toàn thị trường đạt dao động 38,9 USD/m2/tháng, giảm 1,9% so với quý trước. Cũng so với quý trước, giá thuê giảm 2,2% tại khu vực trung tâm và giảm 1,9% tại địa điểm tại ngoài trung tâm.

Tỷ lệ trống của toàn thị trường trong quý II/2014 là 18,2%, tăng 3,8 điểm phần trăm so với quý trước và 2,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống của TTTM tăng 3,5 điểm phần trăm, đạt 18,6%. Trung tâm mua sắm tổng hợp có mật độ trống tăng 8,9 điểm phần trăm theo quý, đạt 17,1%. Sảnh thương nghiệp có mật độ trống không thay đổi so với quý trước, duy trì tại mức 8,5%.

Tuy nhiên, theo CBRE, dấu hiệu tốt lành trên thị trường này là trong quý II/2014, chuỗi cửa hàng kem lớn nhất thế giới Baskin Robbins đã mở cửa hàng đầu tiên tại thị trường Hà Nội sau khi đã mở 20 cửa hàng tại TP. HCM. Cửa hàng mới này nằm tại trên một trong những con đường chính tại trung tâm Hà Nội, nơi được coi là có giá thuê cao, nhưng nằm tại đẹp, thu hút người tham quan và thuận tiện cho khách hàng.

Trong thời điểm sắp tới, theo CBRE, thị trường bán lẻ được tiên đoán sẽ đông đúc hơn và sẽ có thêm các nhà phố giao dịch lẻ tham gia phân khúc Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng. Một thưa gần đây của CBRE xếp Việt Nam đứng thứ hai trong 10 nước lôi cuốn nhất với các nhà mặt phố mua bán lẻ châu Á trong năm 2014. Một khảo trung thành khác cũng được thi hành bởi CBRE cho thấy, Hà Nội và TP. HCM tọa lạc trong danh sách 10 đô thị được lựa chọn để mở cửa hàng năm 2014.

Theo cam kết gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Việt Nam sẽ đầy đủ mở cửa thị trường chuyển nhượng lẻ vào tháng 1/2015. Bên cạnh đó, theo Hiệp định Thương mại thương phẩm ASEAN, Việt Nam đã giảm mức thuế nhập cảng từ các tổ quốc ASEAN xuống còn 0% cho 10.000 dòng vật phẩm chịu thuế mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Đây sẽ là hoàn cảnh thuận tiện cho các nhà phố bán lẻ quốc tế và vật phẩm gia nhập phân khúc Việt Nam, nhưng song song cũng sẽ gia tăng sức ép tranh đua lên các nhà mặt phố bán lẻ trong nước.

TheoThiên Long
Báo Đầu tư Bất động sản

Bán chênh ví căn hộ: Lách luật hay thổi giá?

Bán chênh giá căn hộ: Lách luật hay thổi giá?

So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở bán qua sàn, các nhà chung cư tại dự án HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.

Vì sao nhiều nhà chung cư đang được chào bán tại Hà Nội lại có tiền chênh lớn như vậy? Phóng viên đã khảo trung thành một xê ri sàn chuyển nhượng bất động sản để tìm lời giải cho hiện tượng bất thường này.

 

So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở mua bán qua sàn, các nhà chung cư tại một số đề án đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.

Không “lách luật”, sẽ lỗ

Đó là khẳng định của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn nhà đất Nhadat24.net.

Ông Quỳnh lý giải: “Làm dự án bất động sản BĐS hiện nay khó lắm mua ban biet thu lien ke gia re bán chung cư the pride hải phát. Đối với cả CĐT cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà giá thành ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì chẳng thể trụ được.

“Xuất hiện giá chênh, một phần còn do các sàn tính theo giá cả gia tăng của sản phẩm, công đoạn thi công tăng đến đâu, giá cả sẽ tăng theo đến đấy. Thực tế, có nhiều sàn đã song hành với chủ đầu tư từ khi đề án còn dang dở và phân khúc còn trầm lắng.

Chẳng kì hạn dự án A được thi công hoạch định bán 23 triệu đồng/m2 như trong giai đoạn đã hoàn thành phần móng, đang thi công thô, không có hoặc rất ít khách hàng chú ý đến thì có sàn đã đặt cọc để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2.

Như vậy, bản tính là sàn này mua sỉ để chuyển nhượng lẻ nhưng gia tộc phải mua cả sự rủi ro. Nay, dự án bất động sản đang trong qui trình hoàn thiện, khi bắt đầu mở bán, dựa trên giá kỳ vọng trước đây và thực tại ấm lên của thị trường, hiển nhiên các sàn phải chào mua bán giá cao hơn”, ông Quỳnh cho hay thêm.

Về vấn đề này, ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn BDS Hoàng Vương cũng nhận định: giá chênh chỉ xảy ra với các dự án bất động sản được nhiều bạn nhu cầu chứ còn tóm lại toàn thị trường, vấn đề huy động vốn vẫn rất khó khăn. Bởi nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn nhưng số đề án cung cấp được kỳ vọng của họ không nhiều. Hơn nữa, bây giờ cư dân có nhiều thời cơ ví von giữa các dự án, các chủ đầu tư trên thị trường, gia tộc biết dự án bất động sản nào giá bao nhiêu thì có xác xuất chấp nhận được.

Vì thế trên thực tế, nhiều công trình khuyến mãi lớn vẫn không có người mua, nhưng không ít đề án giao dịch chênh lớn, người dân vẫn đổ xô đi mua. Nhiều năm trước, khi phân khúc sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay giá chênh là sát với giá trị thực. Tiền chênh đó, các sàn phải chi trả rất nhiều việc như trả lương bổng cho đội ngũ giao dịch hàng, giá thành truyền thông, truyền bá dự án và nhiều giá thành khách quan khác...

Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các CĐT dự định với các sàn trước đây là giá mua bán được tính theo tim tường, nay dự định phải tính theo diện tích thông suốt thủy thì đương nhiên, khi chào bán ra thị trường, các sàn phải toan tính lại nên có độ vênh vác giữa giá chủ đầu tư đưa ra và giá chuyển nhượng hiện nay...

Kiểm rà chặt chịa hơn

Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cao cấp công ty Savills Việt Nam, không loại trừ hiện trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, quan tâm đầu cơ vẫn thường kì tồn tại và là một thành phần bít tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là gia tộc có cơ hội vận hành không mà thôi. Trong thời gian qua, thị trường đóng băng, giới đầu cơ gần như án binh bất động, nay gia tộc có hoàn cảnh quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, làm việc đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án bất động sản chứ rất khó tạo thành trào lưu như trước. Bởi dù rằng số lượng mua bán nhà phố ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực thụ diễn ra trên toàn thị trường.

Một trong những nhân tố tạo hoàn cảnh cho đầu cơ thổi giá, theo Savills, là sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản. Đến nay, các thông báo về thị trường vẫn còn mập mờ, các số liệu báo cáo chưa phản ánh đúng thực tế, các văn bản quy phạm pháp luật còn chưa chặt chẽ chẽ.

Lợi dụng hiện trạng này, có CDT đưa ra giá chuyển nhượng thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào mua bán trên sàn thì người dân chẳng thể diện kiến được với giá đấy.

Nhiều nhà đầu cơ, bao gồm cả một số sàn chuyển nhượng nhà đất cũng nhân cơ hội để đẩy giá lên cao, có dự án bất động sản từ sáng đến chiều đã chênh hàng chục triệu đồng. Nếu thực trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà phố làm biệt đãi và các chủ đầu tư đích thật nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản.

Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn BDS Maxland khẳng định: tiền chênh một phần là do chính sách bán hàng của chủ đầu tư, nhưng cốt yếu là do mắt xích trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện hiện trạng này là do những yếu kém trong quản lý.

Nếu là sản phẩm thường nhật thì chuyển nhượng thế nào cũng được nhưng nhà đất là loại hàng hóa đặc biệt, thi công ở đâu phải vị trí trong quy hoạch, CĐT phải cung ứng đủ hoàn cảnh về học lực đầu tư, về phòng cháy chữa cháy... mới được phép thi công dựng. Nhà nước đã quản lý chặt chịa trong thi công thì nên quản lý tốt mắt xích sau xây dựng, cụ thể là mắt xích giao dịch hàng.

Trước đây, đặt ra ấn định phải mua bán BĐS qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều CĐT cũng bắt tay với mắt xích trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phủ phục vụ ích lợi của một số cá nhân...

“Thay vì bỏ, chúng mình cần có những ấn định hợp lý để quản lý tốt chuyển nhượng qua sàn. Điều này giúp Nhà nước sắm được thông suốt tin, số liệu thống kê về phân khúc chuẩn xác hơn, hạn chế được hiện trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Không kiểm soát vận hành mua bán bất động sản nữa còn làm cho thị trường khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh xã hội nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây thụ động cho nền kinh tế”.

Phan Dương

vneconomy

Đất vàng vứt hoang phí – Luật Đất đai sửa tráo “xử” cố gắng nào?

Tin liên can

Giá chênh tăng, CBRE vẫn khẳng định phân khúc BĐS chưa ấm lên Khách sạn Việt vẫn khởi sắc dù khách Trung Quốc giảm Gỡ khó cho doanh nghiệp vận tải

Tại Chương trình “Dân hỏi - Bộ trưởng trả lời” tối hôm qua, ngày 6/7, nhiều người gửi phản ánh tới Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Nguyễn Minh Quang về việc nhiều khu đất vàng ở các thành thị lớn không được sử dụng đúng mục đích, chậm đưa đất vào thường dùng hoặc để hoang hóa mua ban nha dat ha noi gia re ban nha dat mat duong ven ho tay.

Ảnh minh họa.

Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang cho biết liên can đến vấn đề trên, cả nước đã xử lý thô gần 20.000 ha trong thời khắc vừa qua. 

“Tuy nhiên, thành tựu này chúng tôi thấy còn rất khiêm tốn” Bộ trưởng thừa nhận. Lý do của vấn đề trên, Bộ trưởng cho rằng đó là do ngại liên can đến vấn đề đón nhận của đầu tư, toan tính giá trị phần đầu tư trên đất còn lại. 

Để tự khắc phủ phục hiện trạng trên thì Luật đất cát 2013 quy định:Cho phép nhà mặt phố đầu tư phát triển chậm độ hơn so với dự định 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp khoản tiền tương đối với tiền thường dùng đất và tiền thuê đất trong khoảng thời điểm đó.

Việc cho phép chậm tiến độ 24 tháng không mới, điểm mới ở Luật sửa đổi lần này lànếu hết 24 tháng cho phép chậm tiến độ, nhà đầu tư vẫn không đưa đề án vào thường dùng thì Nhà nước sẽ thu đất và không bắt đền về đất, cũng không bắt đền về giá cả đầu tư trên đất.

Đồng thời, Luật Đất đai sửa đổi cũng đưa ra các dự định nhằm ngăn ngừa phát sinh các trường hợp chậm đưa đất vào sử dụng, gồm:

Thứ nhất là việc giao đất, cho thuê đất… phải theo hoạch định hàng năm. Việc này liên quan đến cái năng lực đầu tư và huy động nguồn lực địa phương. 

Thứ hai là ấn định hoàn cảnh để công ty có khả năng được giao đất và cho thuê đất. Điều kiện gồm: 1- Doanh nghiệp phải cónăng lực về tài chính; 2- Ký quỹ theo dự định của luật pháp về đầu tư. Nếu nhà đầu tư không làm sau thời điểm tấp tễnh thì sẽ mất tiền ký quỹ này; 3- Nhà đầu tưkhông vi phạm các lăm le về pháp luật với trường hợp trước đây tại các đề án khác. 

“Đảm bảo được 3 hoàn cảnh này thì nhà đầu tư mới có khả năng được giao đất. Tôi cho lăm le chặt như vậy thì các nhà đầu tư phải có trách nhiệm”, Bộ trưởng Nguyễn Minh Quang khẳng định mua bán nhà đất thổ cư hà nội.

“Nóng” giá như mướn cáu tại Hà Nội

“Nóng” giá thuê đất tại Hà Nội

Giá thuê đất quá cao là một trong những cản ngại túc trực tiếp đến làm việc sản xuất- mua bán của DN, song song là “tác nhân” chính làm giảm chỉ số học lực tranh đua (PCI) của Hà Nội.

Giảm lợi thế cạnh tranh

Do có sự thay đổi trong việc xác định về cô đơn giá thuê đất theo Nghị định số 121/2010/NĐ-CP nên số tiền thuê đất phải nộp GĐ 2011- 2014 tăng cao, ảnh hưởng đến sản xuất- kinh doanh của DN cũng như số thu tiền thuê đất trên địa bàn Hà Nội.

Theo ông Chu Đức Lượng- Tổng giám đốc Tập đoàn Phú Mỹ (chủ đầu KCN Phú Nghĩa)- giá thuê đất tăng đột biến nên nhiều DN gặp khó ban nha dat mat duong ven ho tay ban nha dat mat duong ven ho tay. Phú Mỹ có 30 ha đất chưa cho thuê được nhưng vẫn phải trả tiền thuê đất. Ông Lượng đề nghị được áp dụng khung giá đất tối thiểu để DN thoát khó.

Ngày 27/6, Cục Thuế Hà Nội cho biết: Cục đang trợ thời giảm 1.400 tỷ đồng tiền thuê đất cho DN; kiến nghị Chính phủ giãn thời thời hạn nộp tiền sử dụng đất, xóa nợ tiền phạt chậm nộp thuế đất (2.000 tỷ đồng).

Không chỉ có các DN trong nước mà các DN FDI cũng kiến nghị giá thuê đất ở Hà Nội quá cao. Ông John Au- Tổng giám đốc Công ty TNHH Phát triển Nội Bài- bức xúc: Công ty đã nhiều lần kiến nghị tới các cấp chỉ đạo thành thị về việc giá thuê đất quá cao, nhưng đến nay vẫn chưa có lời giải đáp. Hiện KCN Nội Bài đã thi công hoàn tất phần hạ tầng nhưng không thể cho thuê vì giá quá cao.

“Giá thuê đất quá cao không chỉ làm giảm tính tranh đua của DN mà còn làm sụt giảm đáng kể gây sự để ý tới đầu tư vào Hà Nội, bởi các KCN ở các đô thị kế bên như Bắc Ninh, Hải Dương, giá thuê đất rẻ nên đã đón nhận của được nhiều DN hơn Hà Nội. Vì vậy, Hà Nội cần có những điều chỉnh kịp thời về giá thuê đất”- ông John Au nói.

Xem xét giảm tiền thuê đất

Trước những thắc mắc, kiến nghị của DN về giá thuê đất quá cao, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, thành phố đã kiến nghị Chính phủ lưu tâm giảm tiền thuê đất phải nộp năm 2011 đối với tổ chức kinh tế, DN làm việc trong chuyên ngành thương mại, dịch vụ; kiến nghị Chính phủ cho phép xóa các điều khoản nợ tiền thuê đất không có thể thu.

Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội, đến hết ngày 31/12/2013, có 4.585 trường hợp nợ tiền thuê đất với 2.355 tỷ đồng, trong đó có 1.043 tỷ đồng nợ phát sinh trước năm 2013 và có 130 tỷ đồng nợ khó thu; có 1.644 DN thương mại, dịch vụ thuê đất chưa được xét giảm tiền thuê đất năm 2011 với số tiền 854 tỷ đồng...

Số nợ có thời gian nợ cao, khó thu, tập hợp vào các đối tượng không có nguồn tài chính nộp tiền thuê đất do không được giảm tiền thuê đất trong phông nền mua bán thua lỗ… UBND TP ban nha dat mat duong ven ho tay. Hà Nội đã kiến nghị Chính phủ lưu ý có những cơ chế hỗ trợ hoặc xóa nợ đối với các trường hợp đặc biệt khó khăn như người thuê đất (tổ chức, cá nhân) ngừng kinh doanh, bỏ địa điểm kinh doanh, giải tán vẫn nợ tiền thuê đất; DN nợ tiền thuê đất mua bán thua lỗ nhiều năm liên tiếp vượt quá vốn điều lệ...

Thúy Ngọc

công thương

Có dễ thế chấp nhà tương đèo để vay vốn?

Có dễ thế chấp nhà mặt phố mai sau để vay vốn?

Tới đây, người dân có xác xuất dùng nhà phố ở thương mại, nhà tầng lớp hình thành trong mai sau để thế chấp vay vốn ngân hàng ban nha dat mat duong ven ho tay. Tuy lăm le thế, nhưng việc thực hiện cũng không neo đơn giản. Đặc biệt, các ngân hàng lo ngại đen đủi có thế xảy ra trong phông nền thị trường bất động sản đang biến động.

Các bank thực thụ vào cuộc?

Theo thông tư liên tịch, được Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng ký ban hành mới đây, từ 16/6, người dân có thể dùng tài sản là nhà phố ở thương mại và nhà phố ở tầng lớp hình thành trong tương lai để vay vốn ban biet thu cau giay gia re. Các ngân hàng sẽ cho người dân vay vốn, khi nhận thế chấp tài sản này, để mua chính nhà ở đó hoặc mua nhà ở khác của doanh nghiệp mua bán nhà đất trong dự án đầu tư thi công nhà ở.

Theo phân tích của cơ quan biên soạn thảo, quy định này nhằm đảm bảo nguồn cho vay được thường dùng tập trung, góp phần thực hiện các mục tiêu phát triển thị trường bất động sản. Việc cho thế chấp các tài sản hình thành trong mai sau cũng sẽ tạo hoàn cảnh cho người dân tiếp kiến được nguồn vốn để mua nhà, ổn định chỗ ở.

Tuy nhiên, thông suốt tư không điều chỉnh đối với việc thế chấp nhà ở hình thành trong mai sau của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên khuôn viên đất (thuộc quyền thường dùng hợp pháp của mình để vay vốn tại các ngân hàng).

Về việc cho người dân thế chấp tài sản hình hành trong mai sau để vay vốn ngân hàng, ông Nguyễn Quốc Khánh, Giám đốc CTCP Đầu tư và Phân phối DTJ cho rằng: Quy định này sẽ giúp thanh điều khoản của thị trường tăng lên.

Tuy nhiên, nhanh nhất sẽ chỉ có khi các bank thực sự nhập cuộc. “Các giao kèo giao dịch nhà hình thành trong tương lai đã có ít nhất 30% tiền tài các khách hàng vị trí trong đó. Vì vậy, bank cho vay cũng không phải quá lo sợ về vấn đề nợ xấu khi thi hành nhận thế chấp số tài sản mới hình thành trên giấy này”, ông Khánh cho biết.

Cầm dao đằng lưỡi

Theo Luật sư Trương Thanh Đức (Câu lạc bộ Pháp chế, Hiệp hội Ngân hàng), trong nhiều năm qua, các CĐT và kinh doanh bất động sản đã dựa quá nhiều vào nguồn cho vay tín dụng.

Thực tế cho thấy, khi phân khúc đóng băng, giá cả các bất động sản thế chấp tại ngân hàng bị suy giảm mạnh. Không ít bank đã bị mắc kẹt với số nợ xấu phát sinh từ khối tài sản (là nhà đất được các công ty và người dân thế chấp trước đó). Do đó, việc tiếp thêm vốn cho nhà phố ở hình thành trong mai sau rất khó.

“Nếu thực hiện thế chấp của cải hình thành trong tương lai, các ngân hàng sẽ phải đối diện với nguy cơ tụt giảm về giá, tính thanh điều khoản của thị trường. Chưa kể yếu tố trình độ của chủ đầu tư. Chỉ cần CDT chậm tiến độ hoặc không có trình độ hoàn thành dự án, ngân hàng sẽ chết lây với các khoản thế chấp của khách hàng”, ông Đức nói.

Đại diện pháp chế của một ngân hàng thương mại cổ phần tại Hà Nội cũng cho rằng, dù luật cho phép, nhưng các bank sẽ không dễ dàng giải ngân cho các giao kèo bán dạng này. Vấn đề trọng điểm nhất, khi thi hành nhận thế chấp nhà mặt phố ở hình thành trong mai sau chính là thanh khoản của các tài sản đó.

“Trong bối cảnh không ít người dân đang phải gian khổ với các dự án rùa, đề án chậm tiến độ nhiều năm nay như Usilk City của Sông Đà Thăng Long, hay đối diện với vô vàn dự án có dấu hiệu lừa đảo người quan tâm của Cty Cổ phần AZ Land tại các dự án Hùng Vương, nhà chung cư CT1 Vân Canh…, việc ngân hàng đổ thêm vốn để nhận các đề án nhà ở hình thành trong mai sau không đơn chiếc giản”, vị này nhận định.

Đại diện một bank có hội sở tại Hà Nội cho rằng, việc cho giao dịch, thế chấp nhà phố hình thành trong mai sau không khác gì cầm dao đằng lưỡi. Với những quy định lỏng lẻo, không rõ ràng về bổn phận của các CDT như hiện nay, mức độ xúi quẩy sẽ càng tăng cao, cả với người thế chấp và ngân hàng.Chính vì vậy, nhiều ngân hàng sẽ không mặn mà, thậm chí không sẵn sàng cho các vận hành vốn vay này.

Theo vị đại diện này, cư dân có khả năng bị bank yêu sách bổ sung tài sản thế chấp khi dự án bất động sản bị phát triển chậm độ hoặc giá của của cải giảm mạnh do phân khúc đóng băng. Thậm chí, việc bổ sung của cải thế chấp cũng xảy ra khi giá giao dịch của nhà chung cư bị giảm do chính CDT khuyễn mãi bán. Nếu khách không bổ sung được vốn thế chấp sẽ có xác xuất bị bank phát mại của cải và bị thiệt hại.

“Với những quy định của thông tư hiện nay, đối tượng có liên quan nhất đến việc thế chấp của cải ngân hàng là CDT thì (quy định) nghĩa vụ lại rất mờ nhạt. Đây là những rủi ro”, ông phân tích.

Theo Bộ Xây dựng, tổng giá thành tồn kho BĐS gần 92.700 tỷ đồng. Trong đó, căn hộ tồn khoảng 19.210 căn, tương đương 28.582 tỷ đồng.

Tồn kho nền nhà nhà mặt phố ở dao động hơn 9 triệu m2, tương đương 33.880 tỷ đồng bat dong san hung thinh. Còn theo NHNN, dư nợ tín dụng đối với chuyên ngành đầu tư, mua bán BĐS ở mức 266.728 tỷ đồng, tăng 1,8% so với thời điểm 31/12/2013.

Phạm Tuyên

Tiền Phong