Loạn mệnh liệu tồn kho bất động sản

Loạn số mệnh liệu tồn kho bất động sản

Thị trường học TP HCM có nhiều số liệu đầu hàng tồn kho khác nhau như một ma trận. Ảnh: Vũ Lê.

Lượng hàng tồn kho căn hộ được nhiều đơn chiếc vị công bố, tuy nhiên, mệnh liệu chẳng những không trùng khớp mà còn có độ vênh váo lớn. Giới chuyên gia lo ngại, loạn số phận liệu sẽ khiến thị trường học bất động sản bị đánh phải chi sai lệch.Báo cáo quý IV/2012 của Công ty CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam, TP HCM; Hà Nội lần lượt có tới hơn 28.000 và 20.500 căn hộ đã chào bán trên thị trường nhưng chưa có chủ sở hữu và phải mất 4-5 năm nữa mới có trạng thái vượt qua tình trạng thừa cung.Trước đó, tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu 2012 do Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tổ chức, diễn ra sáng 28/9, ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng TP HCM và Hà Nội mỗi nơi có khoảng hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán.Trong khi đó, theo bẩm của Bộ Xây dựng, quy hàng tồn kho cả nước hiện giờ có khoảng hơn 16.000 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng và gần 26.000 m2 nhà văn phòng cho thuê.Lý áp giải về việc có nhiều số mệnh liệu đầu hàng tồn kho căn hộ, Phó giám đốc bộ phận tham mưu đầu tư Công ty CBRE, Nguyễn Nguyên Thái cho rằng sự khác biệt là do ý kiến và mục mục tiêu thống kê không giống nhau.Theo ông Thái, với các neo người vị phân phối sản phẩm, quy hàng tồn kho được hiểu là hàng phục đã công bố chào bán nhưng chưa có người mua. Tuy nhiên, với bộ phận phương kế toán, thống kê, hàng phục hóa đã bán nhưng chưa bít tất toán xong, hàng hóa đang sinh sản nửa chừng cũng xếp vào diện tồn kho. Trong khi đó, với cơ quan quản lý, dự án được cấp phép dù rằng chưa khai triển vẫn được xét là nguồn cung căn hộ trong tương lai.Giải thích với VnExpress.net về cách tính chất hàng tồn kho, một lãnh tôn giáo Bộ Xây dựng cho hay, các sản phẩm đã có giao thiệp thì Bộ không tính là quy hàng tồn. Trường hợp chủ đầu tư đã xây xong và đề án hoàn trả thiện nhưng chưa mở bán vì chưng thị trường trầm lắng thì được bại liệt vào dạng đầu hàng tồn kho. Các dự án xây xong móng đã được giao dịch song chủ đầu tư đói vốn chẳng thể tiếp kiến tục triển khai công trình và bị chậm tiến độ mất 2-3 cũng được xét vào quy hàng tồn.Ông phân tích, bản tính quy hàng tồn là sản phẩm để trong kho. Sản phẩm nhìn chung và bất động sản nói riêng khi đã sinh sản ra phải được luân chuyển. Chủ đầu tư có trạng thái đủ lực để cân đối dòng đồng cân nhưng khi sản phẩm không được bán ra có nghĩa người dân không được thụ hưởng và từng lớp chịu thiệt. "Tiền chủ đầu tư chôn vào đất, không quay được vòng, không biến thành tiền - hàng - tiền, vì chưng vậy bất động sản ở đây chính thị là hàng tồn kho", ông nói.Đồng tình quan điểm trên, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng phòng Nghiên cứu & Tư vấn của Savills Việt Nam tại Hà Nội đánh giá, số liệu về hàng phục tồn kho hiện là vấn đề gây tranh cãi. Bà nhận định, khi đưa ra cách tính tồn kho phải xét tùy trường hợp cụ thể. Những dự án đã được rót vốn đầu tư hình nên sản phẩm nhưng không bán được hoặc chủ đầu tư không công bố bán đều là hàng tồn kho. Trường hợp dự án chưa hình thành, chủ đầu tư chưa rót vốn thì không được coi là hàng phục tồn."Có những đề án có 1.000 căn hộ, đã cất nóc song chủ đầu tư chỉ tung ra 100 căn thì số phận 900 căn hộ còn lại cũng là đầu hàng tồn kho. Chủ đầu tư tuyên cha bán 10% nhưng đó đồng cân là cách nói của họ, thực chất 900 căn hộ đã được đầu tư hình thành", bà nói.Tổng giám đốc Công ty CP Nhà Hòa Bình, Lê Quốc Duy phân tích, chẳng thể vơ xêu nắm để báo cáo về kết quả quy hàng tồn kho bởi vì làm vậy vô tình đánh giá như sai về bản tính của thị trường bất động sản. Theo ông Duy, nên phân hàng tồn ra thành nhiều loại vì chưng mỗi nhóm cần có hướng xử lý khác nhau. Nợ xấu của danh thiếp nhóm hàng tồn kho này cũng có nhiều mức độ, tùy vào từng trường học hợp mà đưa ra gói giải pháp thích hợp.Ví dụ, hàng chưa bán được mệnh lượng lớn sẽ có chiến lược bán và xả hàng khác với hàng phục tồn dưới 30% tổng số sản phẩm trong dự án. Hay hàng phục chưa bán có vị trí đẹp, diện điển tích vừa phải, thương hiệu mạnh sẽ dễ thanh lý hơn hàng phục ế có tính thanh khoản kém.Ông Duy cho rằng, thời gian phát triển đề án tại Việt Nam rất dài, trung phẩm bình 5 năm, thậm chí lâu hơn. Vì vậy trong quá đệ trình thực hiện, chủ đầu tư có trạng thái chia ra nhiều thời đoạn để phân bổ vốn cho phù hợp. Doanh nghiệp có thể bán hàng nhiều đợt, thậm chí được phép tất toán khi bàn giao nhà.Lãnh tôn giáo Công ty CP Nhà Hòa Bình nhấn mạnh thêm, thị trường học căn hộ có nhiều mệnh liệu chừng thống kê hàng phục tồn kho là một bất lợi rất lớn. Bởi vì cả doanh nghiệp và khách hàng phục đều bị nhiễu thông báo và mất phương hướng. "Cần có mẫu số mệnh chung để ban bố số liệu đầu hàng tồn kho nhằm tạo sự ổn định, chắc dạ cho các bên tham dự thị trường", ông nói.Theo Công ty Savills Việt Nam sở dĩ thị trường tồn tại nhiều số phận liệu hàng phục tồn kho căn hộ là vì chưng hướng tiếp kiến cận có quá nhiều sự khác biệt. Chỉ cần thống kê vào những thời khắc khác nhau cũng đã tạo ra những con số phận có sự chênh lệch lớn. Savills cho rằng khó khăn hiện nay là Việt Nam chưa có những tiêu chuẩn chung để thi thể định số phận liệu hàng tồn kho bất động sản, đặc biệt là căn hộ. Vì vậy, nếu muốn có một con số phận xác với tình hình thực tế thì cần có sự can thiệp của một cơ quan chủ quản đứng ra làm việc này.Tác giả:Vũ Lê - Hoàng Lan