So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở bán qua sàn, các nhà chung cư tại dự án HH4B Linh Đàm chênh hơn 2 triệu đồng/m2, Green Stars (Phạm Văn Đồng), CT1 Trung Văn tại Hà Nội đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.
Vì sao nhiều nhà chung cư đang được chào bán tại Hà Nội lại có tiền chênh lớn như vậy? Phóng viên đã khảo trung thành một xê ri sàn chuyển nhượng bất động sản để tìm lời giải cho hiện tượng bất thường này.
So với giá gốc CDT đưa ra, khi mở mua bán qua sàn, các nhà chung cư tại một số đề án đều chênh 2-3 triệu đồng/m2.
Không “lách luật”, sẽ lỗ
Đó là khẳng định của ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc sàn nhà đất Nhadat24.net.
Ông Quỳnh lý giải: “Làm dự án bất động sản BĐS hiện nay khó lắm mua ban biet thu lien ke gia re bán chung cư the pride hải phát. Đối với cả CĐT cũng như sàn giao dịch, lợi nhuận không nhiều mà giá thành ngoài sổ sách rất lớn, nếu không tìm cách “lách” thì chẳng thể trụ được.
“Xuất hiện giá chênh, một phần còn do các sàn tính theo giá cả gia tăng của sản phẩm, công đoạn thi công tăng đến đâu, giá cả sẽ tăng theo đến đấy. Thực tế, có nhiều sàn đã song hành với chủ đầu tư từ khi đề án còn dang dở và phân khúc còn trầm lắng.
Chẳng kì hạn dự án A được thi công hoạch định bán 23 triệu đồng/m2 như trong giai đoạn đã hoàn thành phần móng, đang thi công thô, không có hoặc rất ít khách hàng chú ý đến thì có sàn đã đặt cọc để được tiếp thị độc quyền với giá thỏa thuận là 21 triệu đồng/m2.
Như vậy, bản tính là sàn này mua sỉ để chuyển nhượng lẻ nhưng gia tộc phải mua cả sự rủi ro. Nay, dự án bất động sản đang trong qui trình hoàn thiện, khi bắt đầu mở bán, dựa trên giá kỳ vọng trước đây và thực tại ấm lên của thị trường, hiển nhiên các sàn phải chào mua bán giá cao hơn”, ông Quỳnh cho hay thêm.
Về vấn đề này, ông Bùi Viết Thanh, Giám đốc sàn BDS Hoàng Vương cũng nhận định: giá chênh chỉ xảy ra với các dự án bất động sản được nhiều bạn nhu cầu chứ còn tóm lại toàn thị trường, vấn đề huy động vốn vẫn rất khó khăn. Bởi nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn nhưng số đề án cung cấp được kỳ vọng của họ không nhiều. Hơn nữa, bây giờ cư dân có nhiều thời cơ ví von giữa các dự án, các chủ đầu tư trên thị trường, gia tộc biết dự án bất động sản nào giá bao nhiêu thì có xác xuất chấp nhận được.
Vì thế trên thực tế, nhiều công trình khuyến mãi lớn vẫn không có người mua, nhưng không ít đề án giao dịch chênh lớn, người dân vẫn đổ xô đi mua. Nhiều năm trước, khi phân khúc sốt nóng thì giá chênh là giá ảo nhưng nay giá chênh là sát với giá trị thực. Tiền chênh đó, các sàn phải chi trả rất nhiều việc như trả lương bổng cho đội ngũ giao dịch hàng, giá thành truyền thông, truyền bá dự án và nhiều giá thành khách quan khác...
Ngoài ra, trong nhiều trường hợp, giá được các CĐT dự định với các sàn trước đây là giá mua bán được tính theo tim tường, nay dự định phải tính theo diện tích thông suốt thủy thì đương nhiên, khi chào bán ra thị trường, các sàn phải toan tính lại nên có độ vênh vác giữa giá chủ đầu tư đưa ra và giá chuyển nhượng hiện nay...
Kiểm rà chặt chịa hơn
Tuy nhiên, theo bà Ngô Hương Giang, quản lý cao cấp công ty Savills Việt Nam, không loại trừ hiện trạng đầu cơ thổi giá. Bởi thực chất, quan tâm đầu cơ vẫn thường kì tồn tại và là một thành phần bít tất yếu của thị trường bất động sản, chỉ là gia tộc có cơ hội vận hành không mà thôi. Trong thời gian qua, thị trường đóng băng, giới đầu cơ gần như án binh bất động, nay gia tộc có hoàn cảnh quay trở lại thị trường.
Tuy nhiên, làm việc đầu cơ cũng chỉ xảy ra ở một số dự án bất động sản chứ rất khó tạo thành trào lưu như trước. Bởi dù rằng số lượng mua bán nhà phố ở đã tăng lên nhưng tín hiệu phục hồi chưa thực thụ diễn ra trên toàn thị trường.
Một trong những nhân tố tạo hoàn cảnh cho đầu cơ thổi giá, theo Savills, là sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản. Đến nay, các thông báo về thị trường vẫn còn mập mờ, các số liệu báo cáo chưa phản ánh đúng thực tế, các văn bản quy phạm pháp luật còn chưa chặt chẽ chẽ.
Lợi dụng hiện trạng này, có CDT đưa ra giá chuyển nhượng thấp để được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi chào mua bán trên sàn thì người dân chẳng thể diện kiến được với giá đấy.
Nhiều nhà đầu cơ, bao gồm cả một số sàn chuyển nhượng nhà đất cũng nhân cơ hội để đẩy giá lên cao, có dự án bất động sản từ sáng đến chiều đã chênh hàng chục triệu đồng. Nếu thực trạng này còn tồn tại sẽ làm lũng đoạn giá, ảnh hưởng không nhỏ đến nỗ lực của các nhà phố làm biệt đãi và các chủ đầu tư đích thật nhằm lấy lại niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản.
Đồng tình với nhận định trên, ông Trần Đức Diễn, Giám đốc sàn BDS Maxland khẳng định: tiền chênh một phần là do chính sách bán hàng của chủ đầu tư, nhưng cốt yếu là do mắt xích trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tái hiện hiện trạng này là do những yếu kém trong quản lý.
Nếu là sản phẩm thường nhật thì chuyển nhượng thế nào cũng được nhưng nhà đất là loại hàng hóa đặc biệt, thi công ở đâu phải vị trí trong quy hoạch, CĐT phải cung ứng đủ hoàn cảnh về học lực đầu tư, về phòng cháy chữa cháy... mới được phép thi công dựng. Nhà nước đã quản lý chặt chịa trong thi công thì nên quản lý tốt mắt xích sau xây dựng, cụ thể là mắt xích giao dịch hàng.
Trước đây, đặt ra ấn định phải mua bán BĐS qua sàn nhưng nay do không quản lý được, lại đề xuất bỏ. Việc bỏ sàn sẽ tạo điều kiện cho đầu cơ phát triển, nhiều CĐT cũng bắt tay với mắt xích trung gian nâng giá, ăn chênh ngoài sổ sách để trốn thuế hoặc phủ phục vụ ích lợi của một số cá nhân...
“Thay vì bỏ, chúng mình cần có những ấn định hợp lý để quản lý tốt chuyển nhượng qua sàn. Điều này giúp Nhà nước sắm được thông suốt tin, số liệu thống kê về phân khúc chuẩn xác hơn, hạn chế được hiện trạng rửa tiền, chống tham nhũng, tránh thất thu thuế bán nhà mặt phố vũ ngọc phan. Không kiểm soát vận hành mua bán bất động sản nữa còn làm cho thị trường khi “nóng” giá sẽ bị đẩy lên rất cao, ảnh hưởng đến an sinh xã hội nhưng khi xuống sẽ rơi tự do, gây thụ động cho nền kinh tế”.
Phan Dương
vneconomy
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét